지난 포스팅에서는 부동산펀드의 개요에 대해 일부 알아보았습니다.
이번에도 지난시간에 이어서 부동산펀드의 개요를 알아보겠습니다. 특히, 변천과정 중심으로 알아보도록 할 예정입니다.
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Ⅰ. 부동산펀드의 개요
2. 부동산간접투자제도의 도입과 변천과정
(2) 변천과정
대한민국 부동산 간접투자제도의 효시인 부동산신탁회사부터 자본시장법상 집합투자기구까지 연혁을 살펴보면 다음과 같습니다.
부동산 간접투자제도와 관련해 ‘91.2월 신탁업법에 따른 부동산 신탁제도는 국내에서 처음으로 도입하는 부동산 관련 상품이었습니다. IMF로 인한 금융시장의 혼란을 겪게 되면서 ‘98.4월 신탁업법 개정을 통하여 투자신탁 업무를 허용했고, 국민은행이 은행에서 출시하는 국내 최초의 부동산 간접투자상품으로 ‘00.7월 빅맨부동산투자신탁 1호를 출시하여 판매하였습니다.
‘98.9월 자산유동화에 관한 법률이 제정 공포되고 자산담보증권(ABS) 제도를 도입하게 되었으며, 이듬해 1999년 1월 주택저당채권유동화회사법이 제정되면서 주택저당증권 즉, MBS(Mortgage Backed Security)이 도입되었습니다. ‘01.4월 부동산투자회사법이 제정되고 부동산투자회사인 K-REITs 제도가 도입됐고, 이 제도 도입으로 금융시장과 부동산시장의 결합이 이뤄질 것으로 예측했지만 기대에 미치지 못했습니다. K-REITs는 현재의 자기관리 부동산투자히사(실체회사형) 성격으로 2001년 5월 동법 개정으로 기업구조 저정부동산투자회사(CR-REITs)를 추가 도입하여 점차 구조를 확립해 나갔습니다.
‘04.1월 간접투자자산운용업법이 제정됨에 따라 부동산간접투자기구 제도를 도입하였으며 도입당시에는 신탁형태인 ‘부동산투자신탁’만 허용되었습니다. 하지만 ‘04.12월 동법 개정으로 부동산간접투자기구를 확대하게 되어 회사형 형태인 <부동산투자회사> 제도가 도입되었고, 이후 ‘05.1월 동법 개정으로 ‘투자전문회사’ 제도를 도입하였습니다.
간접투자자산운용업법과 비교해 경쟁력을 상실한 부동산투자회사법 개정에 따라 위탁관리부동산투자회사(명목회사형) 제도를 도입하여 2007년 8월 제정하였고 ‘09.2월 시행한 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 자본시장법)은 기존 증권거래법, 선물거래법, 간접투자자산운용업법, 신탁업법, 종합금융회사에 관한 법률, 한국증권선물거래소법은 자본시장법 시행일부로 폐지되었습니다.
‘09.2월 시행된 자본시장법이 위의 6개 법률을 흡수 통합한 것입니다. 따라서 동법의 시행으로 간접투자자산운용업법에서 사용되던 간접투자기구 대신 집합투자기구라는 개념이 도입되었고, 동법 제229조에 따라 집합투자기구로서 증권집합투자기구, 부동산집합투자기구, 특별자산집합투자기구, 혼합자산집합투자기구, 단기금융집합투자기구를 마련하고 있습니다. 그 중에서 부동산집합투자기구가 부동산 간접투자의 주요한 수단이 될 수 있게 되었습니다.
즉, ’09 제정 및 시행한 자본시장법에 따른 부동산 집합투자기구로서 간접투자기구는 정비되고 있으며 자본시장법은 다시 신탁업자의 업무제한, 환매금지형 집합투자기구 설정, 집하투자자산산의 평가 및 기준가격 산정, 회계감사원의 손해배상책임, 사모집합투자기구에 대한 특례, 집합투자기구 관계사로서 일반사무관리회사, 집합투자기구 평가회사 요건 등을 ‘13.5월 개정하는 등 고객보호를 강화하는 방식으로 정비하여 시행해 오고 있습니다.
‘16.3월 부동산펀드와 부동산투자회사법상 리츠(REITs)는 실질적으로 같음에도 법률이 달라서 규제를 하는 것에 있어서 형평성 문제가 발생하였고, 부동산펀드의 효율적인 운용에도 제약이 있는 상황이어서 부동산펀드에 대한 규제를 리츠 수준으로 완화하여 부동산펀드를 활성화시킴에 따라 사람들의 자산운용수단을 확대시키고, 부동산시장에의 수급개선을 통한 부동산가격 안정에 기여하려는 의도로 개정되었습니다. 이후 ‘17.10월에는 온라인 소액투자 활성화가 어렵다는 지적에 따라 온라인 소액투자 누적 투자금액을 상한으로 온라인 소액증권 발행인의 업종 및 증권 청약기간에 대한 광고를 허용했습니다.
[대한민국 부동산 간접투자 제도 도입 및 변천과정]
| 시기 | 주요내용 |
| 1991.02 | 신탁업법에 의한 부동산신탁제도의 도입으로 부동산 관련 상품으로는 국내 최초로 도입 |
| 1998.04 | IMF이후에 금융시장이 혼란을 겪으면서 신탁업법에 은행의 부동산투자신탁(계약형) 제도를 도입하여 2000년 7월 최초의 부동산투자신탁 판매 |
| 1998.09 | 자산유동화에 관한 법률이 제정 공포되어 ABS 제도 도입 |
| 1999.01 | 주택저당채권유동화회사법이 제정되어 MBS 제도 도입 |
| 2001.04 | 부동산투자회사법이 제정되면서 K-REITs 제도 도입 |
| 2001.05 | 부동산투자회사법 개정으로 기업구조저정리츠(CR-REITs) 추가로 도입하여 전체적인 구조를 확립 |
| 2004.01 | 간접투자자산운용업법이 제정되어 부동산간접투자기구 제도를 도입 |
| 2004.12 | 간접투자자산운용업법 개정을 통하여 부동산간접투자기구를 확대하여 회사형 형태인 “부동산 투자회사” 제도를 도입 |
| 2005.01 | 간접투자자산운용업법을 개정하여 “투자전문회사” 제도 도입 |
| 2005.04 | 간접투자자산운용업법과 비교하여 경쟁력을 상실한 부동산투자회사법의 개정으로 “위탁관리부동산투자회사(명목회사형)” 제도 도입 |
| 2007.10 | 부동산투자호사법 개정으로 개발전문부동산투자회사 제도 추가도입 |
| 2009.02 | “자본시장과 금융투자업에 관한 법률” 제정으로 부동산집합투자기구 도입 |
| 2013.05 | 자본시장법 개정 : 신탁업자의 업무제한, 환매금지형집합투자기구 설정, 집합투자재산의 평가 및 기준가격의 산정, 회계감사인의 손해배상책임, 사모집합투자기구에 대한 특례, 집합투자기구의 관계회사로 일반사무관리회사, 집합투자기구평가회사 요건 등 |
| 2015.07 | 자본시장법 개정 : 크라우드 펀딩 안착되도록 조치, 사모펀드 규제완화 및 운용자에 대한 감동강화 등 |
| 2016.03 | 자본시장법 개정 : 투자회사의 부동산 투자비율 한도 폐지, 부동산 운영 목적의 금전차입 허용 |
| 2017.10 | 자본시장법 개정 : 온라인소액투자 누적투자금액 상한, 온라인소액증권발행자에 광고 허용, 자발적 전문투자자 확대 |