부동산금융은 다양한 분야로 이루어져 있습니다. 그 중 부동산펀드에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
부동산펀드에 대하여 알아보기 위하여, 부동산펀드의 개요, 부동산펀드의 이론, 그리고 부동산펀드의 실무(운용사례)로 나누어서 살펴보도록 할 예정입니다.
이번에는 부동산펀드의 개요에 대해 알아보겠습니다.
Ⅰ. 부동산펀드의 개요
1. 부동산펀드의 의의
(1) 펀드와 부동산펀드의 개념
펀드(Fund)라는 용어는 일반적으로 기금 또는 자금이라는 의미로 다수의 투자자로부터 모은 자금을 전문적인 투자기관인 자산운용사가 주식이나 채권 등 금융자산이나 부동산, 선박, 광물자원 등 실물자산에 투자 및 운용한 뒤 수익금을 투자자에게 배분해 돌려주는 간접투자상품입니다. 즉, 일정한 목적을 위해 다양한 사람들로부터 모은 돈의 집합체로서 투자신탁재산 또는 관리운용재산을 말합니다.
종래의 「간접투자자산운용업법」에서는 명칭을 「간접투자」로 하고, 간접투자란 「다수의 투자자로부터 부동산 투자를 위해 모은 공동자금(Fund)으로서 전문적인 투자기관이 부동산이나 부동산 관련 융자 또는 관련 유가증권 등에 투자·운용하여 운용성과에 따른 수익을 배분하는 회사, 투신(Business Trust) 혹은 간접투자상품」으로 정의하고 있습니다.
일반적으로 부동산 펀드라는 용어에는 두 가지 의미가 있습니다. 넓은 의미에서는 부동산 집합투자상품 전체를 가리키는 경우이며, 좁은 의미에서는 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 ‘자본시장법’이라 한다)’ 상의 부동산 집합투자기구(이하 ‘부동산펀드’라 한다)를 말합니다.
통상 시장에서는 좁은 의미의 개념을 사용하여 부동산펀드의 의미를 살펴보면 ‘다수의 투자자로부터 부동산투자를 위하여 모은 공동자금’을 사용하고, ‘전문적인 투자기관’ 주도하에 ‘부동산이나 부동산관련 대출 또는 관련 유가증권 등’의 투자대상에 투자·운용하도록 하여 ‘운용성과에 따른 수익을 분배’하는 행위가 있는 ‘회사, 투신 또는 간접투자상품’의 형태를 나타내는 모든 투자상품은 부동산펀드라고 할 수 있습니다.
따라서 부동산펀드의 개념은 다수의 투자자로부터 자금을 모아 공동자금(Fund)을 조성하고, 전문적인 투자기관인 자산운용사가 부동산이나 부동산과 관련된 대출이나 관련 유가증권 등에 투자하여 그 운용성과에 따라 수익을 배분하는 간접투자상품이나 회사 또는 투자신탁이라고 할 수 있습니다.
부동산 관련 공동 집합 투자 상품 전체를 일컫는 광의의 의미로 사용되어야 하는데, 여기서는 통상적인 협의의 의미에서 부동산 펀드 용어를 사용하고자 합니다.
유사한 개념에서 ‘투자펀드’란 일반적으로 여러 투자자가 공통의 목적으로 만든 자금집합체로 마치 생명이 있는 존재처럼 사회적으로 인지되고 투자활동을 전개할 능력을 획득한 자금집합체를 가리키는 용어라고 할 수 있습니다. 일반적으로 투자자로부터 모은 자금을 풀어서 펀드를 조성하고, 이를 전문적인 펀드매니저가 각종 자산(유가증권, 부동산, 파생상품 등)에 투자·운용하고 그 투자성과를 투자자에게 배분하는 집합투자스킴을 투자펀드라고 할 수 있습니다.
간접투자와 관련해 각종 규제를 시행하던 기존 간접투자자산운용업법상 간접투자라는 용어는 자본시장법에서는 다수의 투자자로부터 자금을 집합(pooling)한다는 의미에서 ‘indirect investment(간접투자)’ 대신 ‘collective investment(집합투자)’라는 개념을 도입하였습니다.
2009년 2월 자본시장법 시행으로 자본시장 혁신과 공정한 경쟁을 촉진하고 투자자를 보호하며 금융투자업을 건전하게 육성함으로써 공정성·신뢰성·효율성을 높이고 국민경제발전에 기여할 목적으로 포괄주의 금융투자상품 도입, 투자업에 대한 기능별 규제와 업무범위 확대, 투자자보호 강화 등에 기존 부동산펀드도 편입된 것입니다.
부동산 펀드는 전문가 간접투자를 통해 일반인이 부동산 투자 기회 확대와 부동산에 대한 건전한 투자 활성화를 통해 부동산 산업 발전과 동시에 자본시장에서 상품 다양화를 이룰 수 있습니다. 이러한 간접투자상품을 통해 소액으로도 부동산에 대한 투자가 가능하도록 하여 부동산 투자의 기회를 주고, 금융시장과 부동산 시장의 선진화와 투명한 거래질서 및 균형가격 접점을 통해 부동산 투자가 투기가 아닌 건전한 투자대상으로서의 사회적 인식 제고 및 시스템 융화를 이룰 수 있는 방안이기도 합니다.
2. 부동산간접투자제도의 도입과 변천과정
(1) 도입배경
우리나라에서 부동산간접투자는 1991년 신탁법에 의한 부동산신탁제도가 효시이긴 하지만 IMF 위기를 거치면서 기업이 소유한 부동산 매각과 기업합병 등을 통해 자금 유동성을 확보하고 외국자본을 유치하기 위해 2001년 ‘부동산투자회사법’에 따른 리츠가 본격적인 간접투자라고 할 수 있습니다.
그러나 간접투자를 위한 수단보다는 기업구조조정을 위한 수단이었기 때문에 부동산 간접투자상품으로 활성화될 수 없었고, 2003년 10월 부동산투자회사법을 제외한 기간별 규제방식에서 탈피·통합한 사실상의 단일법과 같은 형태인 간접투자에 대한 규제를 담은 간접투자자산운용업법을 제정함으로써 우리나라도 본격적인 간접투자 시대가 열리게 되었습니다. 이 법의 시행령과 시행규칙이 2004년 3월과 4월에 순차적으로 제정되었고 간접투자자산운용업법도 2004년 10월과 2005년 7월에 일부 개정되어 시행되었습니다.
2006년도에 시행된 8.31 부동산 대책은 부동산 투자 패턴을 직접 소유하는 방식에서 간접 투자 상품인 부동산 펀드로의 급속한 전환으로 이어지는 계기가 되었습니다. 이는 실수요 중심의 부동산 소유를 피하고 실수요자가 아닌 투자 또는 투기에 대해서는 세금이라는 부담을 지우고 있기 때문입니다.
부동산펀드로 시중자금이 흘러가게 된 이유는 직접 보유보다 유리한 세제혜택과 다른 투자 대안과 비교해 우위의 수익률과 전통적으로 부동산이 갖고 있는 투자 매력 때문입니다.
부동산펀드는 회사를 따로 만들 필요 없이 간접투자자산운용업법에 따라 자산운용사가 출시하고 은행과 증권사가 판매할 수 있어 단시간에 많은 펀드들이 등장하게 되고 게다가 취득세를 감면받아 양도소득세를 내지 않고 배당소득세도 15.4%만 내면 되기 때문에 이러한 절세의 효과는 투자자들에게 간접적인 수익요인으로 작용하여 더욱 인기를 끌게 되었습니다.
2004년 1월 간접투자자산운용업법이 도입된 이후 자산운용업도 지속적으로 발전해 왔으며, 이 법은 투자자로부터 모은 자금을 신탁 또는 Paper Company 형태로 운용하고 앞으로 얻은 수익을 투자자에게 배분함으로써 간접투자 활성화를 지원하는 법률이었습니다.
구 간접투자자산운용업법은 2009년 2월 시행된 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’로 흡수되어 그 형식 및 투자대상 자산 등에서 부동산 간접투자기구를 보다 확대하게 되었습니다.
자본시장법 시행은 그동안 여러 법률에 의해 열거된 금융투자상품의 제한이 열거주의에서 투자성 있는 금융상품을 자유롭게 취급하도록 하는 포괄주의로 변경되었으며, 이러한 변화는 부동산펀드 시장 활성화에 매우 긍정적인 영향을 미치는 계기가 되었다고 생각됩니다.
지금까지 부동산펀드의 개요에 대해 알아보았습니다.
내용이 길어져서 두 번에 나누어서 포스팅하였습니다.
다음 내용도 궁금하시면 아래 링크를 클릭해주세요!