LH매입토지에 대한 연부취득세 환급시기 알아보기

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20. “연부(年賦)”란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다.

연부취득 중인 과세물건을 마지막 연부금지급일 전에 계약을 해제한 때에는 이미 납부한 취득세는 환급하여야 하는 바(「지방세기본통칙」7-5 제4호 참조), 이 건의 경우에도 연부취득 중 마지막 잔금을 지급하기 전에 계약해지청구권에 의해 매매계약이 해지된 것으로 볼 수 있으므로 기 납부한 취득세는 환급하는 것이 타당하다고 할 것입니다.

[3심-대법원 2021두54880(2022.01.27)]

[1심-창원지방법원 2020구합51394(2021.02.18)]

가.   한국토지주택공사(이하 ‘공사’)는 2011. 7. 25. 원고와 김*광 등 8인에게 경남혁신도시 내 일반상업용지인 진주시 문산읍 소문리 544-1 대 1,240㎡1)를 매매대금 18억 2,280만 원에 매도하였다2)(이하 각 ‘이 사건 토지’, ‘이 사건 매매계약’). 매매대금 납부방법은 아래 표 기재와 같고, 연부취득3)에 해당하여 매수인들이 계약금 및 중도금 납부 시마다 취득세를 신고, 납부하기로 하였다. 이후 일부 매수인들 지위가 승계되어, 이 사건 매매계약의 매수인들이 원고 등 별지 기재 9인으로 변경되었다(이하 ‘원고 등’).

나. 원고 등은 5차 할부금까지 납부한 후, 2014. 7. 29. ‘부동산 개발, 분양 및 임대 등’을 목적사업으로 하여 주식회사 □□(이하 ‘□□’)을 설립하였고, 김*광이 그 대표이사로 취임하였다(원고 등 중 일부는 가족 명의로 주식을 취득하였고, 일부는 임원으로 취임하였다. 그에 관한 자세한 내용은 별지와 같다).

다. 원고 등(매도인)과 □□(매수인)은 2014. 8. 4. 이 사건 토지에 관하여 매매대금을 1,822,800,000원으로 한 매매계약서를 작성하였다. 원고 등은 □□, 공사와 2014. 8. 5. 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 매수인들이 부담하는 일체의 권리․의무를 □□이 그대로 승계하기로 하는 권리의무승계계약(이하 ‘이 사건 승계계약’)을 체결하였다.

라. 이 사건 승계계약 체결 후인 2014. 8. 5. 15:49경 김*광은 자신의 은행계좌에서 공사 은행계좌로 6차 할부금과 연체이자 합계 280,934,080원(이하 ‘6차 할부금’)을 송금하여 이 사건 매매대금을 완납하였다.

마. □□은 2014. 10. 2. 이 사건 토지에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 그에 따른 취득세 등도 모두 신고․납부하였다. 이에 따라 같은 날 원고 등은 연납분 취득세를 환급받았다.

바. 피고는 6차 할부금을 납부한 것은 □□이 아닌 원고 등이고 원고 등과 □□ 사이에 실질적인 미등기 전매가 이루어진 것으로 보아, 2019. 4. 17. 원고 등에게 이 사건 토지 취득에 따른 취득세 131,241,600원, 지방교육세 10,734,830원, 농어촌특별세 5,375,070원(각 가산세 포함)을 부과하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’).

사. 원고가 2019. 7. 2. 조세심판원에 이 사건 부과처분 취소를 구하는 조세심판을 청구하였으나, 2020. 1. 31. 청구가 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1∼8, 10∼13, 을1∼3, 이 법원의 공사에 대한 사실조회결과, 변론 전체 취지

<판단>

가. 원고 주장

원고 등은 6차 할부금을 납부하지 않아 이 사건 토지를 사실상 취득하지 못한 상태에서 이를 □□에 양도하였고, 이후 □□이 6차 할부금을 납부하였다. 따라서 원고 등이 이 사건 토지를 사실상 취득하였음을 전제로 하는 이 사건 부과처분은 위법하다.

나. 관련 법리

1) 구 지방세법(2016. 3. 29. 법률 제14116호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항

은 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다고 규정하고, 제2항은 ‘부동산 등의 취득은 민법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다.’라는 취지로 규정하고 있다. 지방세 시행령 제20조 제5항은 ‘연부로 취득하는 것은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.’라고 규정하고 있다.

2) 위 지방세법 규정에 정한 사실상 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는데, 매매의 경우 사회통념상 대금 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도로 대금지급이 이행되었음을 뜻한다. 매매대금 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는지는 사안에 따라 미지급 잔금 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2014. 1. 23. 선고 2013두18018 판결, 대법원 2018. 3. 22. 선고 2014두43110 전원합의체 판결 등 참조).

3) 납세의무자는 경제활동을 하면서 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지 거래형식이나 법률관계 중 하나를 선택할 수 있다. 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 그러한 법률관계를 존중하여야 하고, 조세 부담 경감이라는 결과가 발생하였다는 사정만으로 납세의무자가 선택한 거래형식을 함부로 부인해서는 안 된다. 다만 납세의무자가 이러한 선택의 자유를 이용하여 조세 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취한 경우라면, 실질과세 원칙상 그 형식이나 외관이 아니라 그 뒤에 숨어 있는 실질에 따라 과세할 수 있다.

다. 판단

1) 6차 할부금은 □□이 납부한 것으로 보아야 한다.

앞서 든 증거에 변론 전체 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 김*광은 원고 등을 대리하여서가 아니라 □□을 대위하여 6차 할부금을 공사에 납부한 것으로 봄이 타당하다.

①    이 사건 승계계약 체결로 원고 등의 공사에 대한 6차 할부금 납부의무는 소멸하였다. 즉 6차 할부금 납부 당시 원고 등은 할부금을 납부할 수 있는 지위를 이미 상실한 상태였다.

②    6차 할부금은 김*광 개인 계좌에서 공사로 송금되었고, 그것이 원고 등이 이 사건 토지 매수를 위해 구성한 조합의 재산이라고 볼 증거도 없다.

③    □□ 대표이사 김*광은 공사에 6차 할부금을 송금하면서 거래내역(입금인 성명)을 □□으로 하였고, 이는 김*광이 □□을 대위하여 6차 할부금을 변제한다는 뜻을 대외적으로 표시한 것으로 볼 수 있다.

④    공사가 이 사건 승계계약을 체결한 직후에 □□이 아닌 원고 등으로부터6차 할부금을 지급받을 이유가 없는 점, 공사가 발급한 토지대금 완납확인서에도 매수인이 □□으로 기재되어 있는 점, 공사가 □□에 이 사건토지 소유권을 이전해준 점 등을 종합하여 볼 때, 공사의 의사 역시 원고등이 아닌 □□으로부터 6차 할부금을 수령하는 것이었다고 볼 수 있다.

⑤    피고가 주장하는 이 사건 승계계약과 관련한 □□의 회계처리상 오류 등사정만으로는 위와 같이 대외적으로 분명하게 표시된 김*광의 의사를 뒤집고, 김*광이 원고 등을 대리하여 6차 할부금을 납부한 사실을 인정하기에 부족하다.

2) 원고 등이 이 사건 토지를 사실상 취득하였다고 볼 수 없다.

가) 이처럼 원고 등이 6차 할부금을 납부하지 않은 상태에서 이 사건 승계계약을 체결하여 이 사건 매매계약의 매수인 지위를 □□에게 이전해 주었고, 이후 □□이 6차 할부금을 납부하였으며, 6차 할부금이 전체 매매대금의 약 15%에 달하는 점 등을 고려할 때, 원고 등이 이 사건 매매대금 거의 전부를 지급하였다고 볼 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에서 원고 등이 이 사건 토지 소유권을 사실상 취득하였다는 피고 주장은 받아들이기 어렵다.

나) 또한 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 ‘사실상 취득’이란 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖출 수 있음을 전제로, 그와 같은 형식적 요건을 갖추지 못하였다고 하더라도 대금 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우에는 토지 등 소유권을 취득한 것으로 의제하기 위한 개념이다. 따라서 토지 소유권을 취득할 수 없는 자가 토지 매매대금을 실질적으로 모두 지급하였다고 하여 토지 소유권을 사실상 취득하였다고 볼 수는 없다. 그런데 원고 등의 경우 이 사건 승계계약을 체결함으로써 6차 할부금을 납부 당시에는 이미 이 사건 토지 소유권을 취득할 수 없는 상태였다. 그렇다면 설령 김*광이 원고 등을 대리하여 6차 할부금을 납부하였다고 하더라도, 원고 등이 이 사건 토지를 사실상 취득하였다고 보기는 어렵다.

3) 실질과세 원칙에 따라 과세할 수 있는 경우에 해당하지도 않는다. 앞서 본 증거에 변론 전체 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, ① 원고 등은 이 사건 토지를 둘러싼 다수인 사이의 복잡한 권리관계를 간명하게 하고, 토지 관리․처분상 편의를 도모하기 위하여 □□을 설립하고 □□ 명의로 이 사건 토지 소유권을 취득하도록 하였던 것으로 보이는 점, ② 이 사건 승계계약 체결, □□의 6차 할부금 납부 및 이 사건 토지 소유권 취득 등 거래는 그와 같은 경제적 목적을 달성하기 위한 것인 점, ③ 위와 같은 경제적 목적을 달성하기 위하여 원고 등이 이 사건 토지 소유권을 취득한 다음 이를 □□에 현물출자할 것인지 아니면 이 사건 매매계약의 매수인 지위 자체를 □□에게 이전하여 □□으로 하여금 이 사건 토지 소유권을 취득하도록 할 것인지는 사적자치 원칙에 따라 원고 등이 자유롭게 선택할 수 있다고 봄이 타당한 점, ④ 이 사건 승계계약은 공사의 경남혁신도시 조성용지 공급공고 및 이 사건 매매계약에 정한 요건과 절차에 따라 적법하게 이루어진 점 등에 비추어 볼 때, 제출된 증거만으로는 원고 등이 거래형식 선택 자유를 남용하여 조세 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하였다고 보기도 어렵다. 따라서 실질과세 원칙을 적용하여 원고 등이 이 사건 토지를 사실상 취득한 다음 이를 □□에 양도한 것으로 보아 취득세 등을 과세할 수도 없다.

4) 원고 주장은 이유 있다.

원고 등은 이 사건 토지 소유권을 취득하거나 사실상 취득하였다고 할 수 없다. 이와 다른 전제에 선 이 사건 부과처분은 위법하여 취소되어야 한다. 이를 지적하는 원고 주장은 이유 있다.

② 과세표준 신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 또는 지방세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 제1항에서 규정하는 기간에도 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 90일 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.

1. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정에서 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등이 그에 관한 제7장에 따른 심판청구, 「감사원법」에 따른 심사청구에 대한 결정이나 소송의 판결(판결과 동일한 효력을 가지는 화해나 그 밖의 행위를 포함한다)에 의하여 다른 것으로 확정되었을 때

2. 조세조약에 따른 상호합의가 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정의 내용과 다르게 이루어졌을 때

3. 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 지방세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때

③ 제1항 및 제2항에 따라 결정 또는 경정의 청구를 받은 지방자치단체의 장은 청구받은 날부터 2개월 이내에 그 청구를 한 자에게 과세표준 및 세액을 결정ㆍ경정하거나 결정ㆍ경정하여야 할 이유가 없다는 것을 통지하여야 한다.

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[지방세기본법 제50조 2항]

[지방세기본법 제60조 5항]

최대 6개월