이번에는 실물형 부동산펀드 이외의 부동산펀드의 종류에 대하여 간락하게 알아보겠습니다.
지난 시간에는 부동산펀드의 종류 중 실물형 부동산펀드의 세부종류를 알아보았습니다.
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Ⅱ. 부동산펀드의 이론
4. 부동산펀드의 종류
(1) 자본시장법에 의한 부동산펀드 종류
2) 대출형 부동산펀드
펀드재산의 50%를 초과하여 ‘부동산개발과 관련된 법인에 대한 대출’ 형태의 투자행위를 하는 부동산펀드를 말한다.
대출형 부동산펀드는 부동산개발사업에 필요한 자금을 시행사에 대출해주고 대출이자를 받는 것을 운용목적으로 하는 PF 방식의 펀드이다. 즉, 특정 프로젝트로부터 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 하여 당해 프로젝트에 소요되는 피룡한 자금을 조달하는 금융기법을 총칭하는 개념으로, 기존의 사업주 담보나 신용을 담보로 대출이 이뤄지는 전통적인 기업금융과는 대칭되는 것이다. 사업주와 법적으로 독립된 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 차입자금의 상환재원으로 삼고 프로젝트의 자산과 다양한 이해당사자와의 계약을 담보로 하여 사업주는 제한적인 책임만 부담하면서 당해 프로젝트의 시공 및 운영에 소요되는 자금을 대출해주는 것이다.
자금을 제공하고 확정된 이자를 받는다는 점에서 회사채에 투자하는 것과 유사한 성격을 가지고 있다 .이와같이 대출형 부동산펀드가 시행사에 대출을 하지만 일반적으로 시행사는 자본금이 적고 신용등급이 낮으며, 무엇보다 시행사가 ㅊ추진하는 부동산개발사업의 사업성(수익성)을 대출하는 시점에 확정할 수 없기 때문에 대출형 부동산펀드는 시행사로부터 대출원리금 상환 및 지급을 담보하기 위해 별도의 대출채권 담보장치를 마련할 필요가 있다. 이러한 취지에서 자본시장법은 대출형 부동산펀드에서 시행사 등에 대출을 실행할 때 부동산에 대하여 담보권을 설정하거나 하는 등의 대출금 회수를 위한 적절한 수단을 확보할 것을 언급하고 있다. 참고로 부동산펀드가 투자한 개발사업의 위험에 대한 안전장치로 자산가치하락보험에 가입하여 보험목적물의 분양 완료 후 분양수입금이 보장가액에 미달할 경우 금융기관의 대출원금잔액을 한도로 하여 보험보상한도액 내에서 보상을 해주는 제도가 있기도 하다.
3) 권리형 부동산펀드
권리형 부동산펀드는 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 분양권, 부동산 관련 신탁수익권, 부동산담보부 금전채권 등 부동산 관련 권리에 펀드재산의 50%를 초과하여 투자하는 펀드이다.
여기서 지상권, 지역권, 전세권, 임차권은 적정 수익이 발생하기 어려운 투자대상으로서 제한된 경우에만 투자가 가능한 것으로 여겨진다. 그러나 분양권은 신축되는 부동산에 입주하여 부동산을 사용/수익할 수 있는 권리로 분양권에 투자한 후 부동산시장여건에 따라 높은 프리미엄이 형성되면 높은 수익률 실현이 가능하여 투자로 적절하다고 판단할 수 있으나 부동산 경기과열로 부동산전매를 금지하는 등의 조치를 취하기도 하기 때문에 분양권을 취득할 수 있는 법적인 요건의 보완이 필요하다.
그리고 자본시장법은 금융기관이 채권자인 부동산담보부 금전채권을 부동산으로 간주하고 부동산담보부 금전채권에 투자하는 펀드도 부동산펀드로 인정한다.
이 경우 ‘부동산과 관련된 신탁수익권’도 비록 자본시장법에서 명시적으로 규정하고 있지는 않지만, 부동산관련 권리에 해당하는 것으로 볼 수 있겠다.
4) 증권형 부동산펀드
펀드재산의 50%를 초과하여 ‘부동산과 관련된 증권’에 투자하는 부동산펀드를 말한다.
자본시장법에서는 부동산과 관련된 증권에 투자하는 펀드로는 첫째, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 분양권 등 부동산관련 권리, 금융기관이 채권ㅇ자인 부동산담보부 금전채권 중 어느 하나에 해당하는 자산이 펀드재산의 50% 이상을 차지하는 펀드의 집합투자증권에 투자하는 펀드, 둘째, 시행사에 대한 금전채권(대출채권) 또는 미분양아파트 관련된 신탁수익권에 투자하는 펀드, 셋째, 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사(REITs)의 발행주식에 투자하는 펀드, 넷째, 특정한 부동산을 개발하기 위해서 존속기간을 정하여 설립된 회사가 발행한 증권에 투자하는 펀드, 다섯째, 부동산투자목적회사가 발행한 지분증권에 투자하는 펀드의 경우처럼 부동산과 관련된 증권에 투자하는 펀드를 부동산펀드로 인정하고 있다.
5) 파생상품형 부동산펀드
펀드재산의 50%를 초과하여 ‘부동산을 기초자산으로 하는 파생상품’에 투자하는 부동산펀드를 말한다. 이는 부동산을 기초자산으로 하는 파생상품에 주로 투자할 때에 해당되는데 간접투자법하에에서는 파생상품펀드가 개발된 사례가 없다.
자본시장법 상에서도 본 상품이 개발될 여지는 크지 않지만, 수익성 부동산의 가격하락을 헷지하기 위한 수단으로 부동산 기초자산으로 하는 파생상품에 투자하는 경우는 가능할 것이다. 여기서 ‘부동산을 기초자산으로 한 파생상품’은 실제로는 ‘부동산 자체를 기초자산으로 한 파생상품’과 ‘기초자산인 부동산의 개별가격 또는 가격지수와 연계된 파생상품’을 포함하는 것으로 이해할 수 있으며, 부동산의 개별성 때문에 전자보다는 후자인 부동산의 가격지수와 연계된 파생상품인 수익성부동산을 대상으로 한 총수익지수 연계 파생상품, 부동산매매가격을 대산으로 한 가격지수 연계파생상품, 임대료지수 또는 공실률 지수 연계 파생상품 등이 개발될 수 있을 것이다.
6) 준부동산펀드
비록 자본시장법 하에서는 부동산펀드가 아닌 다른 종류의 펀드(증권펀드, 특별자산펀드, 혼합자산펀드)에 해당하지만, 해당 펀드의 실질적인 내용 및 경제적인 효과 측면에서 볼 때 일종의 부동산펀드로 간주할 수 있는 펀드를 준부동산펀드라 할 수 있을 것이다.
형식적인 투자대상자산을 기준으로 할 때에는 부동산펀드에 해당하지 않지만 해당 펀드가 종국적으로는 부동산과 관련된 자산 또는 부동산과 관련된 사업 들에 연계됨에 따라 해당 펀드의 손익구조가 연계되어진 부동산과 관련된 자산 또는 부동산관 관련된 사업 등에 의해 결정되는 경우에는 해당 펀드를 일종의 ‘준부동산펀드’로 이해할 수 있다는 것이다. 다만 특별자산펀드의 경우, 특별자산의 의미가 ‘증권과 부동산을 제외한 투자대상자산’이기 때문에 특별자산펀드로서 준부동산펀드에 해당될 수 있는 사례가 많지 않을 것으로 보인다. 또한 자본시장법상으로는 혼합자산펀드에 해당하지만 이 혼합자산펀드의 손익구조가 종국적으로는 부동산과 관련된 자산 또는 부동산과 관련된 사업 등에 의해 결정되는 경우에는 이 혼합자산펀드 역시 일종의 ‘준부동산펀드’로 이해할 수 있을 것이다.
준부동산펀드로 볼 수 있는 예는 부동산개발사업에 투자하는 회사의 발행채권에 투자하는 증권펀드, 건물개량사업에 투자하는 회사의 발행어음에 투자하는 증권펀드, 부동산개발사업을 영위하는 회사의 발행주식에 투자하는 증권펀드, 부동산개발사업을 영위하는 회사의 지분에 투자하는 증권펀드 등과 같은 것이 있을 수 있다.
이들은 해당회사가 수행하는 부동산개발사업의 성패에 따라, 당해 주식을 발행한 회사로부터의 배당수익 수령 및 주식투자원본의 회수가 크게 영향을 받게 되므로, 이 증권펀드는 그 실질적인 투자내용 및 경제적인 효과 측면에서 볼 때 일종의 준부동산펀드로 이해될 수 있다는 것이다.
그러나 이러한 부동산펀드의 구분 외에도 어떠한 기준에 의하느냐에 따라 다양한 형태로 부동산펀드의 종류를 구분할 수 있다. 아래에서는 각각의 기준에 따른 부동산펀드의 종류를 살펴본다.