부동산펀드 중 실물형 부동산펀드에 대해 알아보겠습니다.
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<<<부동산펀드의 이론 – 4편(부동산펀드의 환매, 평가, 그리고 특성)>>>
실물형 부동산펀드의 종류는 5가지로 분류할 수 있습니다.
Ⅱ. 부동산펀드의 이론
4. 부동산펀드의 종류
(1) 자본시장법에 의한 부동산펀드 종류
자본시장법에 따라 부동산펀드의 펀드재산을 주로 어떤 자산에 투자하며, 운용방법은 어떤지에 따라 구분할 수 있으며, 투자행위는 어떠한 형태인지에 따라서도 구분할 수 있다.
1) 실물형 부동산펀드
“실물형 부동산펀드”란 펀드재산의 50%를 초과하여 실물로서 “부동산”에 투자하는 부동산펀드를 의미한다. 실물형 부동산펀드는 다시 “부동산”에 대한 운영방법에 따라 세부적인 유형으로 구분할 수 있다. 첫째, 부동산을 취득 후 단순 매각하는 운용방법을 취하는 “매매형부동산펀드”, 둘째, 부동산 취득 후 임대사업 영위 후 매각하는 “임대형부동산펀드”, 셋째, 부동산 취득 후 개량 후 단순 매각하거나 또는 임대사업 영위 후 매각하는 “개량형부동산펀드”, 넷째, 부동산 중에서 경매/공매 부동산을 취득하여 단순히 매각하거나 또는 임대사업 영위 후 매각하는 “경/공매형부동산펀드”, 다섯째, 부동산 매입 후 부동산 개발사업을 통해 개발된 부동산을 분양하거나 또는 임대 후 매각하는 “개발형부동산펀드”가 이에 해당한다.
① 매매형 부동산펀드
매매형 부동산펀드, 펀드재산의 50%를 초과하여 부동산을 취득하여 보유한 후, 해당 부동산 가격이 취득시점 대비 상승한 때에 매각함으로써 매각차익을 획득하는 것을 목적으로 하는 실물형 부동산펀드를 의미한다.
매매형 부동산펀드에서 취득하는 부동산은 기 완성된 부동산인 경우가 대부분이다. 그러나 펀드재산으로 현재 건설 중이거나 장래 신축이 예정된 부동산을 취급하는 경우도 있으며, 이 경우에는 매매대금의 일부를 매매계약금으로 우선 지급하고 해당 부동산이 준공되는 시점에 잔금을 지급함으로써 소유권을 취득하는 것이 일반적이다.
매매형 부동산펀드는 단순히 부동산을 취득하여 매각시점까지 보유할 뿐, 해당 부동산의 수익가치를 높이기 위한 제반활동, 가령 임대사업 등은 관여하지 않거나 또는 부동산의 자산가치를 증대시키기 위한 제반활동, 가령 개량 등을 하지 않으며, 단지 부동산 가격이 취득시점 대비 적정수준 이상 상승할 때 해당 부동산을 매각하여 매각차익에 따른 자본이득을 획득하는 것을 운용전략으로 한다.
② 임대형 부동산펀드
“임대형 부동산펀드”란 조달된 자금으로 업무용 또는 상업용 부동산 등을 매입하여 안정적인 임대소득과 추후 부동산 자산가치 상승에 따른 자본이득을 얻는 것을 운용목적으로 하는 매입&임대(Buy&Lease) 방식의 부동산펀드를 의미한다.
임대형 부동산펀드는 부동산펀드가 직접 부동산을 매입하여 임대하는 경우는 건물의 공실률 여부에 따라 수익률이 결정되기 때문에 적정수익률 확보를 위해서는 부동산 매입시 추후 임대료 예사수입과 매입가격, 건물노후도 등을 고려한다. 또한 대상 부동산 매각시에는 부동산가치가 상승하면 차익을 얻을 수 있지만 부동산가치가 하락하면 손실을 볼 수도 있다.
이렇게 부동산펀드가 직접 부동산을 매입하여 임대하는 경우와 재무적 투자방법으로 임대수익을 기초자산으로 발행된 유동화증권에 투자하는 경우도 있을 수 있다.
미국 등 선진국의 대표적 부동산 집합투자상품인 리츠의 경우, 대부분 수익성 부동산을 매입하여 임대하는 형태로 운용되고 있으며, 국내 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사(REITs) 중 자기관리리츠, 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠는 수익성 부동산을 주로 매입하여 임대하는 형태로 운용되고 있다.
③ 개량형 부동산펀드
“개량형 부동산펀드”란 펀드재산의 50%를 초과하여 부동산을 취득한 후, 해당 부동산을 적극적으로 개량함으로써 부동산의 수익가치와 자산가치를 증대시킨 다음, 해당 부동산을 단순 매각하거나, 또는 임대 후 매각하는 것을 목적으로 하는 실물형 부동산펀드를 의미한다.
이는 개량에 소요되는 비용과 개량을 통해 증가될 것으로 기대되는 가치를 대비하여 도심의 낡은 건물을 리모델링 등을 통한 사업을 전개할 때 주로 해당된다.
④ 경,공매형 부동산펀드
“경/공매형 부동산펀드’란 경/공매 부동산을 취득하여 단순매각 또는 임대운용 후 매각하는 실물형부동산펀드이다.
경매는 이해관계에 있는 부동산 매물을 민사집행법에 의하여 법원에서 매도하는 것으로 채권/채무관계를 국가가 정산해주는 것이고, 공매는 국세징수법에 의한 처분방법으로 대부분 세금과 관련된 사건으로 현재는 한국자산관리공사에서 대행하고 있다. 경/공매는 복잡한 권리관계에 대한 권리분석문제와 경락 및 소유권 이전에 따른 명도 등의 문제로 일반개인들이 경/공매에 참여하기가 쉽지 않고 물건에 대한 정확한 정보 부재나 투자분석능력의 부족, 임장활동에 필요한 시간부족 등의 이유는 경/공매에 직접 참여를 망설이게 하는 대표적인 요인이다. 그러나 경/공매를 통해 부동산을 매입하는 것은 시세 대비 경락가가 비교적 저렴하므로 저가매입 후 임대하거나 매각함으로써 임대수익 또는 시세차익을 노리는 것을 주된 운용목적으로 하는 일종의 가치투자형 부동산펀드인 것이다.
임대형 부동산펀드가 임대소독의 취득을 주된 운용목적으로 하는 반면 경/공매형 부동산펀드는 시세차익에 의한 자본취득을 주된 운용목적으로 하는 점에서 기본적인 차이가 있다.
⑤ 개발형(직접개발형) 부동산펀드
“개발형(직접개발형) 부동산펀드”는 부동산펀드가 시행회사의 역할을 직접 수행함으로써 부동산 개발사업을 추진하는 것으로 분양이나 임대 등을 통하여 개발사업의 이익을 추구하는 부동산펀드이다.
부동산개발사업에 투자하는 펀드로서 투자성격에 Efk 지분형과 대출형으로 구분할 수 있고, 지분형은 다시 부동산개발사업에 직접 투자하는 경우와 개발전문특수목적회사(SPC)에 투자하는 경우로 구분할 수 있다. 대출형의 경우, 부동산개발회사 또는 건설회사의 대출채권에 투자한다.
기존 간접투자법은 개발형(직접개발형) 부동산펀드를 부동산펀드의 특례 중 하나로서 허용하였으며, 개발형 부동산펀드에서 직접 부동산개발사업을 영위함에 따른 위험성을 고려하여 부동산펀드 자산총액의 30%를 초과하여 부동산 개발사업에 투자하는 것을 금지하였으나, 이러한 투자비율 제한으로 인하여 자본시장법은 실제 개발형 부동산펀드를 정식적인 부동산펀드로 인정하면서 간접투자법에서와 같은 투자비율 제한을 두고 있지 않아 회사재산의 100% 이내에서 개발사업을 할 수 있도록 허용하고 있어 직접 개발형 부동산펀드가 운용될 여지가 있는 것으로 보인다.
이상으로 실물형 부동산펀드에 대하여 알아보았습니다.
다음시간에는 실물형 이외의 부동산펀드의 종류에 대하여 알아보겠습니다.