이번에는 부동산펀드의 이론 중 환매 및 평가, 그리고 특성에 대해 알아보도록 하겠습니다.
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<부동산펀드의 이론 3편: 집합투자업자의 영업행위규칙>
그럼 환매 및 평가, 특성에 대해 본격적으로 알아보도록 하겠습니다.
Ⅱ. 부동산펀드의 이론
(3) 부동산펀드의 관리
2) 부동산펀드의 환매
① 환매청구와 환매방법
펀드의 환매란 펀드의 존속기간 만료이전에 투자자가 투자금을 회수하는 것으로 중도해지의 성격을 갖는다. 투자자는 투자매매/중개업자에게 언제든지 환매를 청구할 수 있고, 투자매매/중개업자는 집합투자업자에게 지체없이 환매에 응할 것을 요구하여야 한다.
환매청구를 받은 집합투자업자는 환매청구를 받은 날로부터 15일 이내에 집합투자규약에서 정한 날에 환매대금을 지급해야 한다.
② 환매금지형 부동산펀드
자본시장법은 집합투자업자 등이 부동산펀드를 설정하고 설립하는 경우에는 반딋 당해 부동산펀드를 환매금지형펀드로 설정하고 설립하도록 의무화하고 있다. 존속기간을 정한 펀드에 대하여만 집합투자증권의 환매를 청구할 수 없는 환매금지형 펀드를 설정하고 설립 할 수 있으며, 기존 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 등의 경우에만 환매금지형펀드의 집합투자증권을 추가로 발행할 수 있다.(법 230조)
투자신탁이 집합투자업자 또는 투자회사는 신탁계약 또는 정관에 투자자의 환금성 보장 등을 위한 별도의 방법을 정하지 않은 경우에는 환매금지형펀드의 집합투자증권을 최초로 발행한 날로부터 90일 이내에 그 집합투자증권을 증권시장에 상장해야 한다.
따라서 공모부동산펀드의 경우에도 그 법적형태가 부동산투자신탁 또는 부동산투자회사가 아닌 다른 공모부동산펀드(부동산투자유한회사, 부동산투자합자회사, 부동산투자조합, 부동산투자익명조합)와 사모부동산펀드의 경우(사모펀드 특례에 따라)에도 상장의무가 없다.
집합투자업자 등은 펀드의 투자대상자산을 필요시 곧바로 현금화하기 곤란한 사정 등을 고려하여 부동산펀드, 특별자산펀드, 혼합자산펀드 등을 설정/설립하는 경우에느 그 집합투자기구를 환매금지형 펀드로 설정하고 설립하도록 하고 있다.
3) 부동산펀드의 평가
집합투자업자는 원칙적으로 부동산펀드의 펀드재산을 시가에 따라 평가하되, 평가일 현재 신뢰할 만한 시가가 없는 경우에는 펀드재산평가위원회가 정하는 공정가액으로 평가하도록 하고 있다. 여기서 집합투자업자는 집합투자재산의 평가업무를 수행하기 위하여 평가위원회를 구성, 운영하도록 하며 시장의 가치를 가능한 공정하게 평가할 수 있도록 하고 있다.
(4) 부동산펀드의 특성
| 특성 | 내용 | 비고 |
| 개발형
사업중심 |
실제 부동산펀드의 유형을 살펴보면 개발프로젝트에 대한 대출형 펀드가 주류임 | 펀드 만기는 2~3년에 중도 환매가 금지되는 특성이 있고, 개발사업에 대한 이해가 필요함 |
| 다양한 투자대상 |
개발사업, 임대사업, 실물 구입, 해외부동산펀드투자 등 다양한 선택가능 | “고위험 고수익” 개발사업에 투자하는지, 안전한 부동산에 투자하는지 투자자 체크 |
| 신용보강 | 개발사업의 높은 리스크를 낮출 수 있는 방안 강구 | 해당 부동산의 담보신탁수익권 확보, 분양수입금 직간접관리, 시공사의 채무인수나 지급보증, 책임준공 의무부여 |
| 다양한 수익률 |
투자대상 부동산에 따라 수익률이 달라짐 | 투자대상 부동산과 환매제한사유 체크 |
| 중장기 투자 |
대부분 1~3년 이상의 상품, 10년 장기 연금형 상품도 출시가능 | 장기간 자금 묶임 |
| 적은 위험부담 |
하방경직성이 강한 부동산에 투자하여 주식투자 대비 상대적 위험부담 적음 | 사업시행사 부도, 경기악화로 인한 분양률 저조, 부동산값 폭락 등의 시장요인이 있을 수 있어 리스크 줄일 위험분산 안전장치 필요함 |
| 원금손실 가능성 |
펀드는 원금을 보장하지 않는 상품임 | 펀드의 내용, 사업약정을 확인하여 펀드의 원금보장 여부 및 안전장치 체크 |
일반인의 부동산 직접투자는 주로 개인의 투자판단에 따라 투자하므로 부동산시장흐름 파악과 투자대상 부동산과 매입 및 매도시점을 포착하기 쉽지 않다. 또한 상대적으로 안정성이 높은 대규모 개발사업에는 직접투자가 불가능하다. 반면, 부동산펀드를 통한 투자는 부동산 사업분야별 전문가에 의한 철저한 분석과정 통해 투자를 결정하고, 자산운용을 수행하므로 안정적이고 취/등록세 등의 감면효과에 따른 세제혜택 메리트가 있다.
부동산펀드에 의한 투자는 투자지역별로, 부동산 형태별로 포트폴리오 분산투자 효과를 기대할 수 있고, 소액으로도 안정적이고 신뢰성있는 대형부동산 투자가 가능하며, 전문가와 제도적 장치 등으로 적절한 리스크 관리와 부동산에 대한 권리 등의 담보력이 있으므로 안정성을 취할 수 있다는 특징이 있다.
(5) 부동산펀드의 시장동향
부동산펀드 시장은 2004년 6월 4일 미래에셋맵스자산운용사에서 처음 판매되기 시작하여 이후 꾸준히 성장하고 있다.
2017년 12월 현재 82개 자산운용사 등에서 1,176개의 부동산펀드가 운용 중이며, 순자산가액은 64조 7천억 수준으로 매년 꾸준히 높은 성장률을 기록하고 있다.
부동산펀드는 자산운용사들이 주료 운영을 하는데, 부동산펀드의 점유율이 큰 규모의 회사들을 보면, 이지스자산운용이 9조6,262억원, 미래에셋자산운용이 8조 2,211억원, 삼성에스알에이자산운용은 6조8,146억원을 운용 중에 있다. 그 외 하나대체투자자산운용이 4조원대, 한화자산운용과 배스타자산운용이 2조원대, 케이티비, KB, 코람코, 신한비엔피파리바, 메리츠부동산자산운용 등이 1조원대를 운용 중이며, 그 외의 회사들은 몇천억원에서 몇백억원의 규모로 운용 중이다.
부동산펀드는 개설 이후 금액기준으로 97% 정도가 사모로 운영되고 있어, 공모는 극히 미약하다. 즉, 대부분의 부동산펀드는 사모형태로 소액의 다수 투자자가 부동산을 투자할 수 있도록 하였음에도 공모형 상품이 많지 않아 소액투자자가 참여할 수 있는 기회는 적다.
부동산펀드는 실물형(매매형, 임대형, 개량형, 개발형)과 대출형, 권리형, 증권형, 파생상품형과 준부동산펀드로 구분되지만, 대부분 임대형과 대출형 부동산펀드가 주를 이루고 있다.
이들은 주로 오피스 등을 매입하여 임대하는 형태와 개발사업에 대출하는 형태로 이뤄져 있고, 오피스 구입 등의 경우에는 해외투자로도 이어지고 있다.