부동산펀드의 이론 중 집합투자업자의 영업행위규칙에 대해 알아보도록 하겠습니다.
Ⅱ. 부동산펀드의 이론
3. 부동산펀드의 운영
(3) 부동산펀드의 관리
1) 집합투자업자의 영업행위규칙
자본시장법에 집합투자업자가 아닌 자는 그 상호 중에 “집합투자”, “투자신탁”, “자산운용”이라는 문자 또는 이와 같은 의미를 가지는 외국어문자(collective investment, pooled investment, investment trust, unit trust, 또는 asset management, 그 한글표기 문자를 포함)나 그와 비슷한 의미를 가지는 다른 외국어문자를 사용해서는 안된다. 다만, 투자신탁인 집합투자기구는 “투자신탁”이라는 문자 또는 이와 같은 의미를 가지는 외국어문자(investment trust)를 사용할 수 있도록 하고 있다.(자본시장법 제38조)
① 자산운용의 제한
집합투자업자는 집합투자재산을 운용함에 있어서 다음과 같이 자산운용 제한을 한다. 그러나 투자자 보호 및 집합투자재산의 안정적 운용을 해할 우려가 없다고 인정된 때에는 제한을 해제하여 행위가 가능하도록 하고 있다.(자본시장법 제81조)
첫째, 집합투자재산을 부동산에 운용하는 경우로는 부동산을 취득한 후 국내에 있는 부동산은 3년, 국외에 있는 부동산은 집합투자규약에서 정한 기간 이내에 이를 처분하는 행위를 제한한다. 다만, 부동산개발사업에 따라 조성/설치한 토지, 건축물 등을 분양하는 경우와 건축물, 그밖의 공작물이 없는 토지로서 그 토지에 대하여 부동산개발사업을 시행하기 전에 이를 처분하는 행위, 집합투자기구의 합병 및 해지 또는 해산, 그밖에 투자자 보호를 위해 필요한 경우는 제외한다.
둘째, 집합투자재산을 증권 또는 파생상품에 운용하는 경우로 각 집합투자기구 자산총액의 10% 초과하여 동일종목의 증권에 투자하는 행위, 각 집합투자업자가 운용하는 전체 집합투자기구 자산총액으로 동일법인 등이 발행한 지분증권 총수의 20%를 초과하여 투자하는 행위, 각 집합투자기구 자산총액으로 동일법인 등이 발행한 지분증권 총수의 10%를 초과하여 투자하는 행위, 적격요건을 갖추지 못한 자와 장외파생상품을 매매하는 행위, 파생상품의 매매와 관련하여 기초자산 중 동일법인 등이 발행한 증권의 가격변동으로 인한 위험평가액이 각 집합투자기구 자산총액의 10%를 초과하여 투자하는 행위와 매매에 따른 위험평가액이 일정기준을 초과하여 투자하는 행위, 같은 거래상대방과의 장외파생상품 매매에 따른 거래상대방 위험평가액이 각 집합투자기구 자산총액의 10%를 초과하여 투자하는 행위 역시 투자를 제한한다.
셋째, 집합투자재산을 집합투자증권에 운용하는 경우로 각 집합투자기구 자산총액의 50%을 초과하여 같은 집합투자업자(외국집합투자업자 포함)가 운용하는 집합투자기구(외국 집합투자기구 포함)의 집합투자증권에 투자하는 행위, 사모집합투자기구의 집합투자증권에 투자하는 행위, 각 집합투자기구의 집합투자재산으로 같은 집합투자기구의 집합투자증권 총수의 20%를 초과하여 투자하는 행위 등을 제한하며, 이 경우 그 비율의 계산은 투자하는 날을 기준으로 한다.
그 밖에도 투자자 보호 또는 집합투자재산의 안정적 운용 등을 해할 우려가 있는 행위(대통령령으로 정함)로는 각 집합투자기구에 속하는 증권 총액의 50%를 초과하여 환매조건부매도(증권을 일정기간 후 환매수할 것을 조건으로 매도하는 경우)를 하거나 증권을 대여하는 행위, 각 집합투자기구의 자산총액 범위에서 20%를 초과하여 증권을 차입하는 행위가 있으며, 이러한 대상은 자산운용을 제한한다.
② 자기증권 취득 제한
투자신탁이나 투자익명조합의 집합투자업자는 집합투자기구의 계산으로 그 집합투자기구의 집합투자증권을 취득하거나 질권의 목적으로 받지 못한다. 다만, 담보증권의 실행 등 권리 행사에 필요한 경우 또는 신탁계약의 변경, 투자신탁의 합병에 대한 수익자 총회의 결의에 반대하는 수익자의 수익증권매수청구에 의하여 수익증권을 매수하는 경우에는 집합투자기구의 계산으로 그 집합투자기구의 집합투자증권을 취득할 수 있다.
③ 금전차입 등의 제한
자본시장법에서 집합투자업자는 집합투자재산을 운용함에 있어서 집합투자기구의 계산으로 금전을 차입하지 못하도록 하고 있다. 다만, 집합투자증권의 환매청구 또는 매수청구가 대량으로 발생하여 일시적으로 환매대금의 지급이 곤란한 때에는 집합투자기구의 계산으로 금전을 차입할 수 있으나 그 차입금의 총액은 차입 당시 집합투자재산 총액의 10%를 초과하지 못하도록 하고 있다.(자본시장법 제83조)
또한, 집합투자업자는 집합투자재산을 운용함에 있어서 집합투자재산 중 금전을 대여(금융기관에 대한 30일 이내 단기대출은 제외)하거나 집합투자재산으로 해당 집합투자기구 외의 자를 위한 채무보증 또는 담보제공 역시 금지하고 있다.
④ 부동산의 운용 특례
자본시장법에서 집합투자업자에 대한 차입을 통해 자산을 매입, 운용하고 또한 필요시에 대출도 할 수 있도록 하고 있다.
즉, 집합투자업자가 집합투자재산으로 부동산을 취득하는 경우에 집합투자기구의 계산으로 금전을 차입할 수 있으며 차입금 한도는 부동산집합투자기구의 자산총액에서 부채총액을 뺀 순자산가액의 200% 범위 내에서 가능하다. 그러나 차입금의 범위를 집합투자자총회에서 달리 의결한 경우에는 그 의결한도로 할 수 있도록 한다(법 제94조 제1항, 시행령 제97조 제7항 제1호)
또한, 집합투자업자는 집합투자재산으로 부동산 개발사업을 영위하는 법인에 대하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 금전을 대여할 수 있는데, 대여금 한도에 대해 해당 집합투자기구의 자산총액에서 부채총액을 뺀 순자산가액의 100% 범위 내로 정하고 있다.
집합투자업자는 공시에 관한 사항을 준수해야 하는데, 집합투자재산으로 부동산을 취득/처분하는 경우, 그 부동산의 현황, 거래가격 등이 기재된 실사보고서를 작성 비치해야 한다. 또한, 집합투자업자가 집합투자재산으로 부동산개발사업에 투자하고자 하는 경우, 추진일정/추진방법 등이 기재된 사업계획서를 작성하여 감평업자로부터 그 사업계획서가 적정한지 여부에 대해 확인을 받아야 하며, 홈페이지 등에 공시하도록 하고 있다.