부동산펀드의 이론에 대해 알아보고 있습니다.
이번 시간에는 부동산펀드의 이론 중 부동산펀드의 구조, 부동산펀드의 운영형태에 대해 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
Ⅱ. 부동산펀드의 이론
2. 부동산펀드의 구조
(1) 부동산펀드의 설정
자본시장법상 부동산펀드를 법적형태에 따라 구분할 때, 각 부동산펀드 설정 및 설립주체, 해당 주체가 작성할 집합투자규약 및 등록 관련 내용을 살펴보겠습니다.
| 구분 | 설정 및 설립 주체 | 집합투자규약 | 등록 |
| 부동산투자신탁 | 집합투자업자가 설정 | 신탁계약서 | 금융위원회 |
| 부동산투자회사 | 발기인이 설립 | 정관 | |
| 부동산투자유한회사 | 집합투자업자가 설립 | 정관 | |
| 부동산투자합자회사 | 정관 | ||
| 부동산투자조합 | 조합계약 | ||
| 부동산투자익명조합 | 익명조합계약 |
자본시장법상 부동산펀드를 법적형태에 따라 구분하는 경우, 각 부동산펀드가 설정 및 설립되는 개괄적인 절차가 있다.
부동산투자신탁을 설정하는 <집합투자업자>는 해당 신탁계약에 의하여 <신탁업자>와 신탁계약을 체결해야 하고, 부동산투자신탁이 설정된 경우 <집합투자업자>는 당해 부동산투자신탁은 금융위에 등록해야 한다.
부동산투자회사를 설립하는 <발기인> 또는 부동산투자유한회사를 설립하는 <집합투자업자>는 정관을 작성하여 기명날인/서명 및 회사 설립등기를 해야 하며, 회사 설립 이후 당해 부동산투자회사 또는 부동산투자유한회사를 금융위에 등록해야 한다.
부동산투자합자회사를 설립하는 <집합투자업자>도 정관 작성하여 <무한책임사원 1인, 유한책임사원 1인>이, 부동산투자조합을 설립하는 <집합투자업자>는 조합계약을 작성하여 <업무집행조합원 1인과 유한책임조합원 1인>이, 부동산투자익명조합을 설립하는 <집합투자업자>는 익명조합계약을 작성하여 <영업자 1인과 익명조합원 1인>이, 각각 기명날인/서명하도록 하여 동 회사 또는 동 조합이 설립된 경우에 <집합투자업자>는 해당 회사나 조합을 금융위에 등록해야 한다.
(2) 부동산펀드의 구조
부동산펀드의 운용구조는 자산운용사가 투자신탁형으로 설립하여 판매회사를 통해 기관 및 개인투자자에게 판매하고, 투자자로부터 모집된 자금은 수탁회사에 보관한다. 이 수탁회사는 펀드재산을 관리/보관하고 운용지시에 대한 감시와 법령이나 정관 및 신탁약관에 위반되는 운용지시 철회, 변경, 시정을 요구하는 등 자산운용사의 자산운용행위를 적극적으로 감시하는 기능을 수행해야 하며, 특별한 사유가 아닌 경우에는 수탁회사는 자산운용회사의 지시에 따라 자산의 취득/처분을 이행하게 된다.
[부동산펀드의 구조]
3. 부동산펀드의 운영
(1) 부동산펀드의 당사자
자본시장법상 부동산펀드를 법적형태에 따라 분류하여 보면 다양하게 구분할 수 있으며, 이들은 각각 펀드를 설정 또는 운용하는 주체가 있고, 펀드재산을 별도로 보관/관리하는 역할을 담당하는 곳이 있다. 또한 해당 펀드 판매자와 펀드 투자자, 그리고 운용 이후 역할이 종료되면 이를 청산하는 청산주체까지 다양하게 구분되어 있다. 이들의 역할을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
| 부동산펀드 구분 | 관련당사자 | 주요 역할 |
| 부동산투자 신탁 |
집합투자업자 | 펀드설정 및 운용주체 |
| 신탁업자 | 펀드재산보관, 관리주체 | |
| 수익자/수익자총회 | 투자자 | |
| 업무수탁자-투자매매업자, 투자중개업자 | 펀드 판매주체 | |
| 부동산투자 회사 |
발기인 | 펀드 설립주체 |
| 이사 및 이사회-법인이사(집합투자업자) 1인 | 펀드대표 역할 및 펀드업무 진행 | |
| 이사 및 이사회-감독이사 2인 이상 | 펀드 감독업무 | |
| 주주 및 주주총회 | 투자자 | |
| 업무수탁자–법인이사인 집합투자업자 | 펀드운용주체 | |
| 업무수탁자–신탁업자 | 펀드재산 보관/관리 주체 | |
| 업무수탁자-일반사무관리회사 | 펀드일반사무업무 주체 | |
| 업무수탁자-투자매매업자, 투자중개업자 | 펀드 판매주체 | |
| 청산인 및 청산감독인 | 펀드 청산주체 | |
| 부동산투자 유한회사 |
집합투자업자 | 펀드 설립주체 |
| 이사 – 법인이사(집합투자업자) 1인 | 펀드대표 역할 및 펀드업무 진행 | |
| 사원/사원총회 | 투자자 | |
| 업무수탁자–법인이사인 집합투자업자 | 펀드운용주체 | |
| 업무수탁자–신탁업자 | 펀드재산 보관/관리 주체 | |
| 업무수탁자-일반사무관리회사 | 펀드일반사무업무 주체 | |
| 업무수탁자-투자매매업자 | 펀드 판매주체 | |
| 청산인 및 청산감독인 | 펀드 청산주체 | |
| 부동산투자 합자회사 |
집합투자업자 | 펀드 설립주체 |
| 사원/사원총회-무한책임사원(업무집행사원인 집합투자업자) 1인 | 투자자/펀드 대표 및 펀드진행 | |
| 사원/사원총회-유한책임사원 | 투자자 | |
| 업무수탁자-업무집행사원인 집합투자업자 | 펀드 운용주체 | |
| 업무수탁자-신탁업자-일반사무관리회사-투자매매업자 | ||
| 청산인 및 청산감독인 | 펀드 청산주체 | |
| 부동산투자 조합 |
집합투자업자 | 펀드 설립주체 |
| 조합원/조합원총회-무한책임조합원(업무집행조합원인 집합투자업자) 1인 | 투자자/펀드대표 역할 및 펀드업무 진행 | |
| 조합원/조합원총회-유한책임조합원 | 투자자 | |
| 업무수탁자업무집행조합원인 집합투자업자 | 펀드운용주체 | |
| 업무수탁자-신탁업자-일반사무관리회사-투자매매업자/투자중개업자 | ||
| 청산인 | 펀드 청산주체 | |
| 부동산투자 익명조합 |
집합투자업자 | 펀드 설립주체/펀드 운용주체 |
| 영업자(집합투자업자) 1인 | 펀드대표, 펀드업무 진행/펀드운용주체 | |
| 익명조합원/익명조합원총회 | 투자자 | |
| 업무수탁자-신탁업자-일반사무관리회사-투자매매업자/투자중개업자 | ||
| 청산인 | 펀드 청산주체 |
(2) 부동산펀드의 운영형태
간접투자자산운용업법상 펀드의 법적형태는 투자신탁 및 투자회사만 허용되었으나 자본시장법에서는 투자신탁 및 투자회사 외에 투자유한회사, 투자합자회사, 투자조합, 투자익명조합이 추가되었다.
1) 부동산투자신탁(자본시장법 제188조)
부동산 투자신탁은 집합투자업자(위탁자)가 신탁업자(수탁자)에게 신탁한 재산을 신탁회사(수탁자)로 하여금 신탁계약에 따라 투자/운용하게 하는 신탁형태의 부동산펀드이다.
집합투자업자(위탁자)는 부동산신탁을 설정하는 경우 신탁계약서에 의하여 신탁업자(수탁자)와 신탁계약을 체결하고 신탁계약에서 정한 신탁원본 전액을 금전으로 납입해야 한다.
또한 신탁계약의 변경이나 신탁계약기간을 변경하고자 하는 경우에는 수익자 총회의 결의를 거쳐야 하는데 수익자총회는 신탁계약에 정한 사항에 대하여만 결의할 수 있다. 투자신탁을 설정한 집합투자업자는 부동산투자신탁의 수익원을 균등하게 분할하여 수익증권으로 표시해야 하며, 수익증권은 무액면 기명식으로 한다. 투자자는 수익자의 지위를 가지며, 신탁원본의 상환 및 이익의 분배 등에 관하여 수익증권의 좌수에 따라 균등한 권리를 가진다.
2) 부동산투자회사(자본시장법 제194조) – 회사형태의 집합투자기구
부동산투자회사는 상법에 따른 주식회사 형태이기 때문에 발기인이 펀드의 설립주체가 된다. 부동산투자회사는 실질적으로 상근임원이나 직원을 둘 수 없고 본점 외에 영업소를 설치할 수 없는 명목상의 회사인 Paper Company로 실질적인 운영주체는 집합투자업자가 된다.
부동산투자회사를 설립하는 경우, 발기인은 정관을 작성하여 발기인 전원의 기명날인 또는 서명을 해야 하고, 투자회사 설립 자본금은 주식발행가액의 총액으로 하고 발행주식의 총수는 그 상한과 하한을 두는 방법으로 정할 수 있다. 투자회사의 최저 순자산가액은 10억원을 초과하지 아니한 범위에서 대통령령으로 정하는 금액 이상으로 해야 하며, 발기인은 투자회사의 설립시 발행하는 주식의 총수를 인수해야 하고, 주식을 인수한 발기인은 지체없이 주식 인수가액을 금전으로 납입해야 한다. 부동산투자회사의 발기인은 <부동산투자회사 재산의 70/100을 초과하여 부동산에 투자하는 부동산투자회사> 또는 <부동산투자회사재산을 선박에 투자하는 부동산투자회사>를 설립해서는 안되며, 부동산 투자회사 설립 후에도 이와 같은 사항을 준수해야 하며, 부동산투자회사 주식은 무액면 기명식으로 한다. 투자회사의 이사는 법인이사 1인과 감독이사 2인 이상을 선임하고 법인이사는 투자회사를 대표하고 투자회사의 업무를 집행한다.
투자회사의 주주총회는 이사회가 소집하고, 주주총회는 발행주식총수의 과반수를 소유하는 주주의 출석으로 성립되며, 출석한 주주 의결권의 과반수와 발행주식 총수의 1/4 이상의 수로 결의한다.
집합투자업자는 자산운용보고서를 작성하여 집합투자재산을 보관/관리하는 신탁업자의 확인을 받아 3개월마다 1회 이상 투자자에게 제공해야 한다.
집합투자업자의 감시기구로는 신탁업자, 일반사무관리회사, 펀드 및 채권 평가회사 등이 있다.
3) 부동산투자유한회사(자본시장법 제207조)
부동산투자유한회사는 집합투자기구 중 상업상 유한회사 형태의 부동산펀드로 유한회사는 사원(주주)이 회사에 대하여 출자금액을 한도로 책임을 질 뿐이고 회사채권자에 대해서는 아무런 책임도 지지 않는 유한책임사원으로 구성된 회사이다.
지분 양도가 자유롭지 못하고 사원전원이 50인 이내인 점 등이 주식회사와 다른다. 부동산투자유한회사는 정관을 작성하여 기명날인/서명해야 하며 출자금은 금전으로 납입해야 한다. 부동산투자유한회사의 사원은 출자금액의 반환 및 이익의 분배 등에 관하여 지분증권의 수에 따라 균등한 권리를 가진다. 회사 설립일 또는 신규 지분증권의 납입기일에 지분증권을 발행해야 하며, 지분증권은 무액면 기명식으로 한다. 부동산투자유한회사에는 법인이사 1인을 두고, 사원총회는 발행된 지분증권 총수의 과반수를 소유하는 사원의 출석으로 성립하며, 의결권이 있는 출석한 사원의 과반수 찬성으로 결의한다.
4) 부동산투자합자회사(자본시장법 제213조)
부동산투자합자회사는 집합투자기구 중 상법에 따른 합자회사형태의 부동산펀드로 무한책임사원과 유한책임사원으로 구성되는 회사이다.
집합투자업자는 부동산투자합자회사를 설립하는 경우 정관을 작성하여 무한책임사원인 1인과 유한책임사원 1인이 기명날인 또는 서명해야 하며, 부동산투자합자회사 설립시 출자금을 금전으로 납입해야 한다.
부동산투자합자회사는 업무진행사원 1인 이외에는 무한책임사원을 둘 수 없는데 이 경우 무한책임사원은 집합투자업자여야 한다.
부동산투자합자회사에 사원 전원으로 구성되는 사원총회를 두며, 사원총회는 발행된 지분증권 총수의 과반수를 소유하는 사원의 출석으로 성립되며, 출석한 사원의 의결권의 2/3이상과 발행된 지분증권 총수의 1/3 이상의 찬성으로 결의한다.
유한책임사원은 상법 제279조에도 불구하고 투자합자회사의 채무에 대하여 출자를 이행한 금액을 한도로 책임을 지며 사업경영은 무한책임사원이 담당한다.
부동산투자합자회사는 정관이 정하는 바에 따라 이익을 배당함에 있어서 무한책임사원과 유한책임사원의 배당률 또는 배당순서 등을 달리 정할 수 있다. 그러나 이익배당과 달리 손실을 배분함에 있어서 무한책임사원과 유한책임사원의 배분율 또는 배분서서 등을 달리하지는 못한다.
5) 부동산투자조합(자본시장법 제218조) – 조합형태의 집합투자기구
부동산투자조합은 민법에 따른 조합형태의 부동산펀드로, 부동산투자조합을 설립하는 경우에는 조합계약을 작성하여 업무집행조합원 1인과 유한책임조합원 1인이 기명날인 또는 서명하여 설립해야 한다.
민법 제703조 2항에서는 조합원의 출자는 금전 기타재산 또는 노무로 할 수 있으나, 부동산투자조합의 출자는 금전에 한한다.(자본시장법 제218조 제2항)
부동산투자조합은 부동산투자조합의 채무에 대해 무한책임을 지는 집합투자업자인 업무집행조합원 1인과 출자액을 한도로 유한책임을 지는 유한책임조합원으로 구성된다.
부동산투자조합에는 조합원 전원으로 구성되는 조합원 총회를 두며 조합원 총회는 발행된 지분증권 총수의 과반수를 소유하는 조합원의 출석으로 성립되며, 출석한 조합원 의결권의 2/3이상과 발행된 지분증권 총수의 1/3 이상의 찬성으로 결의한다.
부동산투자조합은 조합계약이 정하는 바에 따라 이익을 배당함에 있어서 무한책임조합원과 유한책임조합원의 배당률 또는 배당순서 등을 다릴 정할 수 있다. 단, 손실을 배분함에 있어서는 무한책임조합원과 유한책임조합원의 배분율 또는 배분순서 등을 달리해서는 안된다.
민법에서는 조합원 당사자가 손익분배의 비율을 정하지 아니한 때에는 각 조합원의 출자가액에 비례하여 이를 정하고 이익 또는 손실에 대하여 분배의 비율을 정한 때에는 그 비율을 이익과 손실에 공통된 것으로 추정한다.(민법 제711조)
6) 부동산투자익명조합(자본시장법 제224조)
부동산투자익명조합은 상법에 따른 익명조합으로 무한책임을 지는 영업자와 유한책임을 지는 익명의 조합원으로 구성되는 조합형태의 부동산펀드이다.
부동산투자익명조합을 설립하는 집합투자업자는 익명조합계약을 작성하여 영업자 1인과 익명조합원 1인이 기명날이 또는 서명하고 이경조합원은 금전으로 출자해야 하고(자본시장법 제224조 제2항) 투자익명조합재산은 집합투자업자인 영업자 1인이 운용한다.
부동산투자익명조합에 익명조합원 전원으로 구성되는 익명조합원총회를 두며, 익명조합원총회는 자본시장법 또는 익명조합계약에서 정한 사항에 대해서만 결의할 수 있다 익명조합원총회는 발행된 지분증권 총수의 과반수를 소유하는 익명조합원의 출석으로 성립되며, 출석한 익명조합원의 의결권의 2/3 이상과 발행된 지분증권 총수의 1/3 이상의 찬성으로 결의한다.
상법은 익명조합은 당사자의 일반(익명조합원)이 상대방(영업자)의 영업을 위하여 출자하고, 상대방은 그 영업으로 인한 이익을 분배할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(상법 제78조)고 규정하고 있다. 실질상 익명조합원과 영업자의 공동기업형태이나, 익명조합원은 영업자의 행위에 관하여는 제3자에 대하여 권리/의무가 없으므로(상법 제80조) 붙여진 명칭이다.
부동산투자익명종합의 사원은 출자금액의 반환 및 이익분배 등에 관하여 지분증권의 수에 따라 균등한 권리를 가지며 부동산투자익명조합원의 출자가 손실로 인하여 감소된 때에는 그 손실을 보전한 후가 아니면 이익배당을 청구하지 못한다.
손실이 출자액을 초과한 경우에도 부동산투자익명조합원은 당사자 간에 다른 약정이 있어도 이미 받은 이익의 반환 또는 증자할 의무가 없다.
7) 사모부동산펀드
사모부동산펀드는 경영권 참여, 사업구조 또는 지배구조 개선 등을 위하여 지분증권 등에 투자/운용하는 투자집합회사로서 지분증권을 사모로만 발행하는 펀드이다. 사모펀드는 투자자의 총수가 49인 이하인 것을 말한다.
사모의 방법으로 금전 등을 모아서 운용/배분하는 것으로서 투자자 총수가 49인 이하인 경우에는 자본시장법에 따라 집합투자의 적용이 배제된다.
따라서 자본시장법의 펀드에 관한 제반 규정은 공모펀드에 대해서 적용되며 사모펀드에 대해서는 별도의 특례규정을 두고 있다. 사모펀드의 투자자(투자신탁의 경우, 그 투자신탁재산을 운용하는 집합투자업자를 말한다)는 객관적인 가치평가가 가능하고 다른 투자자의 이익을 해할 우려가 없는 경우에는 증권, 부동산, 실물자산 등 금전 외의 자산으로 납입할 수 있다.