부동산펀드에 대한 이론적 이해를 해보도록 하겠습니다.
지난 시간에 알아본 부동산펀드의 개요가 궁금하다면 아래 링크를 클릭해주세요!
이번에는 본격적인 부동산펀드에 대한 이론적 이해를 해보도록 하겠습니다.
Ⅱ. 부동산펀드의 이론
1. 자본시장법에서의 집합투자기구제도
(1) 집합투자와 집합투자업
1) 집합투자와 집합투자업 정의(자본시장과 금융투자업에 관한 법률상)
자본시장법에 의하면 집합투자란 2인 이상의 투자자로부터 모은 금전 등을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 않으면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을 취득, 처분, 그 밖의 방법으로 운용하고, 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것‘이다(법 제6조 제5항). 집합투자업이란 ‘이러한 집합투자를 영업으로 하는 것(법 제6조 제4항)’이라고 정의하고 있다. 다만, 예외적인 경우로써, 자본시장법 이외의 법률에 따라 자산유동화에 관한 법률 제3조의 자산유동화 계획에 따라 금전 등을 모아서 운용하고 배분하는 경우이거나 사모의 모집방법으로 운용하는 경우 등은 집합투자업 규정의 적용이 배제된다.
2) 법의 위치
종전의 “간접투자자산운용업법”은 간접투자를 포함한 자산운용산업에 새로운 전기를 마련하기는 하였으나 부동산펀드의 설정 및 운용에 대한 여러가지 법률적, 제도적 규제 때문에 다양한 부동산펀드를 만들고 운용하는데는 한계가 있었다.
그러나 자본시장법이 시행됨으로 인하여 그동안 여러 법령에 의해 열거되어 있는 금융투자상품의 제한이 열거주의에서 포괄주의로 법체계를 흡수, 통합하면서 재정비되어 금융투자회사가 대형화, 전문화를 통하여 경쟁력을 갖출 수 있도록 하였다 또한 투자자 보호를 통한 자본시장의 신뢰를 높여 자본시장에서 기업에 대한 자금공급기능을 강화하는 등 자본시장의 활성화와 금융산업의 발전을 위한 제도적 기반을 마련한 것으로 평가된다.
(2) 집합투자기구
1) 집합투자기구의 개념
집합투자기구는 집합투자를 수행하기 위한 기구를 의미하며, 집합투자기구는 자본시장법에서 특별하게 정하는 경우를 제외하고는 상법과 민법이 적용된다.(법 제181조)
종전에 간접투자자산운용업법 상에서는 투자자로부터 자금 등을 모아서 여러 자산에 운용하고 그 결과를 투자자에게 귀속시키는 간접투자를 수행하기 위한 기구로 투자신탁(수익증권), 투자회사(뮤추얼펀드) 및 투자전문회사형태로 운용되며 투자자의 자금을 부동산 등에 투자하는 역할을 수행하기 위한 기구였다. 그러나 자본시장법에서는 집합투자기구의 형태를 투자신탁(집합투자업자인 위탁자가 신탁업자에게 신탁한 재산을 신탁업자로 하여금 그 집합투자업자의 지시에 따라 투자하고 운용하게 하는 신탁형태의 집합투자기구)이나 투자회사(주식회사의 형태), 투자유한회사(유한회사의 형태), 투자합자회사(합자회사의 형태), 투자조합(조합의 형태), 투자익명조합(익명조합의 형태), 사모투자전문회사(합자회사 형태의 M&A 목적의 사모펀드)의 형태로 설정하거나 설립할 수 있는 기구를 말한다. 이는 자본시장법이 구법인 간접투자자산운용업법에 규정한 기구보다 설립가능한 기구의 범위가 많이 확대된 결과이다.
| <법적유형> | ⇔ | <종류(5가지)> |
|
|
|
| ★사모집합투자기구: 전문투자자 / 50인 이하 | ||
|
||
2) 집합투자기구의 운용대상에 따른 종류
종전에 간접투자자산운용업법에서는 재산의 운용대상에 따라 간접투자기구의 종류를 증권간접투자기구, 파생상품간접투자기구, 부동산간접투자기구, 단기금융간접투자기구, 실물간접투자기구, 재간접투자기구, 특별자산간접투자기구로 하여 7가지로 구분하였으나, 자본시장법에서는 펀드의 주된 투자대상에 따라 집합투자기구를 증권집합투자기구, 부동산집합투자기구, 특별자산집합투자기구, 혼합자산집합투자기구, 단기금융집합투자기구의 5가지로 구분하고 있다.(자본시장법 제229조)
① 증권집합투자기구
집합투자재산의 50% 이상을 증권(파생상품을 포함함)에 투자하는 집합투자기구로서 실무적으로는 주식형/채권형/혼합형이 있다. 다만, 자본시장법상 증권 중에서 부동산개발회사가 발행하는 증권, 부동산, 지상권, 금전채권 등의 자산이 신탁재산/집합투자재산/유동화재산의 50% 이상을 차지하는 경우의 그 수익증권/집합투자증권/유동화증권, 부동산투자회사/선박투자회사 등이 발행한 주식, 유동화자산의 70% 이상이 부동산 관련자산인 유동화증권 등은 증권집합투자기구에서는 투자할 수 없다.
② 부동산집합투자기구
집합투자재산의 50%를 초과하여 부동산에 투자하는 집합투자기구를 말한다. 부동산집합투자기구는 부동산 외에 부동산을 기초로 하는 파생상품, 지상권 등 부동산 관련 권리, 금전채권, 부동산관련 증권 등에도 투자할 수 있다. 부동산개발관련 법인에 대한 대출, 부동산의 개발/관리/개량/임대의 방법으로도 운용할 수 있다.
③ 특별자산집합투자기구
집합투자재산의 50%를 초과하여 특별자산(증권 및 부동산을 제외한 투자대상자산)에 투자하는 집합투자기구이다.
④ 혼합자산집합투자기구
집합투자재산을 운용함에 있어서 증권, 부동산, 투자대상자산의 제한을 받지 않는 집합투자기구를 말한다.
⑤ 단기금융집합투자기구
집합투자재산 전부를 대통령령으로 정하는 단기금융상품에 투자하는 집합투자기구이다. 여기서 단기라는 의미는 만기가 단기라는 것이 아니라 잔존만기가 단기라는 의미이다. 흔히, MMF라고 표현된다.
이러한 각 유형별 집합투자기구를 투자대상, 성격에 따라 분류하면 다음과 같다.
[집합투자기구의 투자대상별 분류]
| 종류 | 주요내용 | ||
| 증권 집합 투자 기구 |
– 집합투자재산의 50% 이상을 증권(파생상품 포함)에 투자 – 부동산과 특별자산에는 투자하지 않음 |
||
| 주식형 | 규약상 주식에 집합투자재산의 60% 이상 투자 – 주로 90% 이상 주식에 투자하는 경향임 |
||
| 채권형 | 규약상 채권에 집합투자재산의 60% 이상 투자 – 주식 또는 주식관련 파생상품 투자불가 |
||
| 혼합형 | 주식혼합 | 주식형, 채권형 어디에도 속하지 않으면서 규약상 허용되는 주식 최대 편입비율이 50% 이상인 펀드 | |
| 채권혼합 | 주식형, 채권형 어디에도 속하지 않으면서 규약상 허용되는 주식 최대 편입비율이 50% 미만인 펀드 | ||
| 부동산 집합투자기구 |
집합투자재산의 50% 초과하여 부동산(관련 파생상품, 대출, 증권 포함)에 투자하는 집합투자기구 | ||
| 특별자산 합투자기구 |
집합투자재산의 50% 초과하여 특별자산(증권과 부동산을 제외한 투자대상자산)에 투자하는 집합투자기구 | ||
| 혼합자산 합투자기구 |
집합투자재산을 운용함에 있어서 증권, 부동산, 특별자산 관련 규정 제한 받지 않는 집합투자기구 | ||
| 단기금융 집합투자기구 |
집합투자재산을 단기금융상품에 투자하는 펀드 (단기채권, CP, CD) |
||
[집합투자기구의 성격에 따른 분류]
| 종류 | 주요내용 | |
| 법적성격 | 계약형(투자신탁) | 신탁계약서에 의해 집합투자업자와 식탁업자가 신탁계약 체결하고 수익증권을 발행하여 수익자가 취득함 |
| 회사형(투자회사) | 증권투자 목적으로 하는 회사 설립하여 투자자가 그 주식에 투자함 | |
| 유한회사, 합자회사 | – | |
| 익명조합 | 상법상 익명조합 | |
| 조합 | 민법상 조합 | |
| 중도환매 | 개방형 | 언제든 환매하여 현금화 가능 |
| 폐쇄형 | 계약기간 내 환매 불가능한 형태, 공모폐쇄형 펀드는 90일 내 거래소 상장의무(사모제외) | |
| 판매방식 | 매출형 | 판매사 또는 운용사 자금으로 우선 펀드를 설정하고 그 수익증권을 투자자에게 판매하는 방식 |
| 모집형 | 투자자금 모집하고, 집합투자기구 설정일에 집합투자증권 발행하는 방식 | |
| 추가설정 | 추가형 | 투자자 증가에 따라 펀드규모 증가 |
| 단위형 | 일정기간 투자자 모집하여 펀드 설정 후에는 추가적으로 펀드규모 증가시키지 않음 | |
| 상장여부 | 상장형 | 수익증권이나 주권이 거래소에 상장되는 것(주로 폐쇄형) |
| 비상장형 | 수익증권이자 주권이 거래소에 상장되지 않은 것(주로 비상장형) | |
| 공모여부 | 공모형 | 공모(모집, 매출) 방식으로 투자자 모으는 형태 |
| 사모형 | 사모의 방식으로만 투자자를 모으고 투자자의 수나 자격이 제한되는 형태 | |